Одна из «традиционных» реакций населения на экономические и (возможно) политические проблемы – рост инвестирования в недвижимость. Подтверждение этому постулату мы видим и сегодня: есть и бодрые пресс-релизы компаний, продающих новостройки, о том, что предлагаемые ими объекты покупатели расхватывают как горячие пирожки; и сообщения независимых аналитических служб на ту же тему.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Однако в череде упомянутых выше пресс-релизов обнаружились и те, что пришли от продавцов земельных участков, в т. ч. и без подряда. И это повергло обозревателя «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» в глубокую задумчивость: хорошо ведь известно, что земля – товар «тяжелый», для инвестирования малоподходящий… В общем, решили разобраться: коснулся ли сегодняшний инвестиционный бум и земельных участков тоже?
Оживление, но без крайностей
Опрошенные нами эксперты в целом подтвердили тезис о том, что в последние месяцы наблюдается определенное оживление в данном сегменте. «В посткризисные годы число инвестиционных сделок стало существенно меньше, — отмечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village». – Тем не менее, они есть. У нас и сейчас есть покупатели, приобретающие по 3-4 участка». Эксперт добавляет, что в нынешнем сезоне появились «локальные факторы»: люди, столкнувшиеся с резким падением рубля, стали вкладывать свободные средства в более надежные активы – в том числе и в недвижимость. «В результате, наш план продаж на декабрь-февраль был перевыполнен», — подводит итог Илья Дискин.
«Можно утверждать однозначно, что в период роста курса доллара и евро, неясной ситуации с закрытием банков, многие люди устремились скупать недвижимость – в том числе и загородную, — соглашается Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Наверное, если быть точными, таких покупателей нельзя признать сознательными инвесторами, играющими на рынке. Покупки совершались, чаще всего, теми, кто их давно планировал и понял, что земля неминуемо подорожает из-за снижения курса рубля. Эта ситуация их просто подтолкнула перевести свои рублевые активы в более защищенную недвижимость».
Есть, правда, одно обстоятельство, никак не позволяющее назвать происходящее на рынке ажиотажем – это разборчивость покупателей. «Никто никуда не торопится, — говорит Максим Рудницкий, директор компании М9LAND. – Поведение покупателей стало гораздо более осмысленным. В условиях жесточайшей конкуренции покупаются недорогие объекты с действующими сетями в построенных поселках. Либо совсем дешево – в поселках с хорошими природными характеристиками и транспортной доступностью. Это на будущее, чтобы построить дом через несколько лет, ближе к пенсии».
«Нельзя сказать, что земельные участки активно скупают, но в целом рост спроса отмечен на рынке недвижимости в целом, – замечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». — Конечно, в качестве инвестиций в первую очередь рассматривают городские квартиры, спрос на которые довольно стабилен. Затем рассматривают земельные участки и более дорогой вариант – домовладения. Сейчас довольно хорошим спросом пользуются участки эконом класса в ценовой категории до 2 млн. рублей, их покупают под дачное строительство. Как правило они расположены в довольно удаленных районах – около 40-60 км. от МКАД»
…В общем, спрос неплохой – но без истерики, и только на качественное предложение.
Хорошо, когда умеешь…
На вопрос о том, является ли земля хорошим инвестиционным инструментом, наши консультанты дали неожиданно разнообразные ответы. Обнаружились «оптимисты» — их позиция сводится к тому, что вложения в данный актив разумны – всегда и при любых обстоятельствах. Сторонники этой точки зрения ссылались на авторитет Марка Твена («покупайте землю – ее больше не делают!»), а также на тот факт, что земельный участок (в отличие от, к примеру, квартиры или дома) не подвергается амортизации…
Их оппоненты (если не «пессимисты», то, как минимум, «осторожные») говорили о том, что далеко не всякая земля годится для инвестирования. И не каждый человек – к роли инвестора…
«Риск инвестирования в земельные участки прежде всего заключается в долгосрочности возврата инвестиций, так уж получается, что большинство девелоперов и лендлордов не уделяют достаточное внимание клиентам инвесторам, а работают исключительно на конечного покупателя, который приобретает землю для строительства и проживания», — отмечает Дмитрий Гузев, коммерческий директор направления загородной недвижимости компании Lion Group.
«Стоимость земли растет не по тем же причинам, что и квартиры в Москве: в земле очень явно выражен фактор места, — отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Ценность участка в некоторых случаях может серьезно вырасти, но может произойти и так, что покупателя не удастся найти. Соответственно, на земельных участках можно заработать в некоторых случаях до 200-300%, но можно не заработать ничего. С квартирами же можно заработать до 15-20% при более очевидных схемах. Где выше доход, там выше риски, это достаточно прямая логика обычного рынка».
«Я бы не сказал, что земля хороша для инвестирования: этот рынок совсем непрозрачен, — подтверждает Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом». – В других инвестиционных инструментах инвестор видит открытую статистику сделок, понимает факторы, которые влияют на цены, более-менее оценивает свои риски. А недвижимость – это, по большому счету, «кот в мешке». Так что это инструмент либо для тех, кто привык к рискам и любит адреналин, либо для тех людей, кто в действительности хотят быть не инвесторами, а землевладельцами. До кризиса 2008 года, когда активно люди скупали участки и инвестировали не только в квартиры, но и в земельные участки. Сейчас в большей степени люди покупают участки для себя».
«Недвижимость является достаточно сложным инструментом для инвестиций. При покупке земельного участка или дома, необходимо детальное понимание законодательства в этой сфере, понимание того, что за объект ты покупаешь, наличие у объекта готовой инфраструктуры, коммуникаций и понимание того, как инфраструктура изменится в будущем. Все это помогает правильно оценить текущую стоимость объекта для инвестирования, а также понять его инвестиционную привлекательность, — соглашается Алексей Кутейников, генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse. – Простому человеку, который не специализируется на вопросах недвижимости, заработать на земле можно только при глобальном восходящем тренде. Когда же бума нет, играть на ценовых колебаниях удается только профессионалам. Для обывателя, который самостоятельно инвестирует средства, транзакционные издержки будут намного выше потенциального дохода от роста цены».