Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией «РБК-Недвижимости» опроса экспертов, — это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из «Дон-Строй Инвест» советует также обращать внимание на поведение застройщика: «Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные «распродажи» скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок».
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД . «Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%».
Инвестиционное «окно» закрывается
Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости «квадрата», с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании «Домус финанс» Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение «правильного объекта» с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно — слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное «окно» закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его «дно». Как говорят инвесторы: ‘Сash is king!’
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/577d23f09a7947a78ce91a5e