AgroZemInvest.ru

Земельные инвестиции

Инвестиции в недвижимость

С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.

Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: «В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость». Как говорит руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель: «Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры — дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов».

И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании «ОПИН» Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.

Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.

Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. «Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку», — рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов — 80%.

Наиболее понятный и доступный для них — рынок массового жилья. «Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда», — говорит Александр Энгель.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.

Лидер по инвестициям

После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. «Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, — объясняет Александр Энгель. — Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков». Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.

На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора «Метриум групп» Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.

«Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%», — отмечает Владимир Богданюк.

По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.

Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.

Надо сказать, что сдача квартиры в аренду — невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании «Миэль», средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%).

В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.

По словам гендиректора компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250–350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.

«Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход — 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, — рассказывает Болотов. — Доходность офисного сегмента ниже — 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м».